买房可以不通过中介?史上最全二手房自行交易流程 原创出品

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2020-05-22 10:00:20来源:快过户

贷款 定金 二手房

最近,有朋友问过户君:“买房可以不通过中介,双方直接交易可以吗?”

这是一个非常好的问题,随着房价的迅猛增长,中介费也是水涨船高,高的达总价的3%,低的最少也要2%。相对一套500万的房子来说,哪怕只要2个点的中介费也要10万块,高昂的中介费,让很多二手房交易双方选择不通过中介,自行去交易。

这里根据过户君的经验,奉上史上最全二手房自行成交攻略,希望对您有所帮助!

第一步,寻找房源,实地看房

购房者可以通过网络、媒体、报纸、朋友介绍等途径获取房源信息,通过实地看房观察小区周边环境和房屋质量。

第二步,产权调查

确定购房意向之后,可以拿着房产证号,带上自己的身份证去房产局查询房产证的详细情况,确认房子无债务纠纷,无影响买家取得产权的因素。尤其是要核实清楚房屋权属有没有争议、有无抵押、查封等。记住!这一点非常重要!

第三步,签订买卖合同,付定金

当二手房买卖双方达成意见一致,就可以签订买卖购房合同了。

1、购房合同

购房合同对于双方来说十分重要,一旦后期出现问题,合同会成为书面依据。因此,一定要提前设想好可能出现的情况并做好准备:

(1)卖方及房屋信息

签合同时,检查合同上的房屋地址与看房时是否一致,查看卖方的房产证、身份证、结婚证等信息,确保信息的真实性,着重注意一下交易价款、房屋定金、贷款金额、首付款等关键数额的填写。

(2)时间节点

正常情况下,二手房交易的每个环节都是环环相扣不会延迟的,如果出现非正常的拖延或环节停滞,要格外留意是否有意外情况发生。

(3)违约责任处理

一旦有一方违约,按照约定,违约方要按照房款的20%作为补偿金赔偿给守约方,如果卖方违约,除赔偿外,定金还应退还给买方。

(如果是在房价涨幅迅猛的时期买房,可在合理范围内提高定金,提高卖方的违约风险和代价,起到一定约束作用。)

签合同时,买方需向卖方支付一定金额的定金,定金多少由双方协商决定。法律支持的是房款20%以内部分的定金,违约时这部分定金可双倍赔付。

交定金对于买卖双方的意义,意味着定金越高双方违约成本越高,定金低则给双方留有余地,要根据自己的情况决定对自己有利的金额。

第四步,办理过户

1)卖方进行房屋核验、买方审查购房资格

房屋核验:主要是审核房屋的基本信息、房屋坐落、面积、有无查封、抵押等情况,以保证房屋能正常交易。做房源核验,自行成交的房屋产权人拿着有效身份证件和房本去建委办理即可。

购房资格审核:主要是审核买方在限购政策下,是否具备买房资格

2)网签

进入建委系统登记本次交易,会生成建委标准格式的房屋买卖合同,此即网签。值得注意的一点是,网签合同上的价格就是网签价,之后缴税的计税价格会参考网签价格。

3)银行面签(全款买房跳过此步)

面签即银行工作人员与买卖双方一同签订贷款合同及其他协议。

准备材料:贷款人提供半年以上的银行流水、覆盖名下所有负债2倍以上的收入证明等其他必要材料。另外,个人征信越好,批贷也会越顺利。

4)资金监管

银行顺利批贷后,由于房屋尚未过户,买方过早地把房款交到卖方手上会增加资金的风险性,因此,资金监管就变的非常重要,等到房屋顺利过户到买方名下后,房款才会打到卖方的账户中,这对保障交易双方的资金安全非常重要。

5)缴税

买卖双方到各区县税务大厅办理缴税即可。需要注意的是,办理缴税手续需要预约,尤其是房屋成交量大的区域,成功预约后再去税务局缴税。

6)拿新房本。走过前面这么多步,接下来就到办理过户手续,完成后就能拿到房本。

7)银行办理抵押放款(全款买房跳过此步)

拿到红彤彤的房本后,有办理贷款的需求的买家,不能把房产证拿在手里哦~要尽快把房本交给银行办理抵押手续,之后银行会把贷款放给卖方,买方开始每月还贷。

第五步、物业交割

完成过户之后,购房者应该查清水电气费,让卖方付清,在物业办理新业主信息并进行各类物业交割,购房者就能入住了。

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