“居住权”来了!明年起二手房交易要注意了! 原创出品

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2020-06-04 20:17:55来源:快过户

二手房 房产证 购房

5月28日,十三届全国人大三次会议审议通过《中华人民共和国民法典》,并将于2021年1月1日起施行。

这是新中国首部民法典正式问世。众多买房者值得注意的是,民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。

买过二手房的人都知道,二手房交易手续比较繁琐,要查询房屋的权属、司法查封、有无抵押等情况。要不就可能出现钱给了,房子过不了户的窘境。而就在民法典通过后,买二手房可能还要再增加一个查询项目,这就是“居住权”。

01什么是居住权?

民法典第366条,这样定义:

居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

这里有个重点需要说明,不是长期居住就能获得“居住权”,而只有房屋的所有权人通过与居住者签合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。


应用场景

前不久,深圳一女子买房被遗忘28年后,突然想起后上门发现,这套房已有陌生住户住了10多年。

这里要注意,即便陌生住户在里面住了10多年,也不等于就获得了“居住权”。

业主只要没有主动设立“居住权”,居住权益就不成立。

02“居住权”有哪些权益?

根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

这相当于在房屋所有权之外,新设立“居住权”。不过,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。

即便如此,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

居住权的期限,可以自行设立,可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。

应用场景

现实生活中,有不少老人子女与保姆争夺房产的案例,也有老年人再婚后牵扯到房产纠纷的案例,而有了居住权的规定后,老人可以去登记机构为保姆/配偶登记居住权。

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或再婚老伴仍享有居住权。

如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。

至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。

03“居住权”对二手房有什么影响?

因为居住权消灭,需要居住权期限届满或居住权人死亡。

也就是说假设张三的房子给了李四的居住权是终生有效,新业主只能等李四去世,居住权消失,才能入住或作他用。

这与“买卖不破租赁”还是有很大不同,至少业主和租客之间可以协商,且租赁期限多数不会很久(最多20年),并不会对房源的二手房买卖交易造成很大影响。

而一旦房屋设立了居住权,作为购房者,对此类房屋必须万分谨慎了!毕竟一不小心碰到终身居住权的房产,谁也耗不起!

应用场景

有过二手房买卖经历的人都知道,二手房交易手续较为复杂,相关产权在买房之前必须查询清楚,否则,会出现签了买房合同,支付了购房款,但却无法过户的情况。

也就说从明年1月1日起,购房者要留个心眼,买二手房要查一查是是否登记了“居住权”。如果不查询清楚,即便房屋过户完成,还是会出现无法使用房子的情况,竹篮子打水一场空。

注:民法典于2021年1月1日起正式实施,关于“居住权”在哪里登记,具体怎么办理,是否还能抵押,有待具体细则出台。

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